关于按份共有不动产登记业务的告知

近期，我局下属单位金华市自然资源调查登记中心，接到不少市民关于购买菜场经营摊位办理按份共有登记的申请和咨询，现就登记相关的法律法规普及告知如下：

问题一：什么是按份共有？

答：《中华人民共和国民法典》第298条规定：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

对于按份共有，各个共有人的权利不是局限在共有财产的某一部分上，或就某一具体部分单独享有所有权，而是各共有人按照其份额享有所有权。例如：买受人购买菜市场中的某个摊位并申请登记为按份共有，即便双方在买卖合同中或者共有人在共有协议中明确了摊位的位置、面积、四至，按份共有的份额也不对应具体的经营摊位，买受人无法就该经营摊位主张单独所有权，也无法直接对产权进行实体分割。

问题二：对按份共有的不动产处分有哪些规定？

答：《中华人民共和国民法典》第301条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

按份共有权人可以依法处置其共有份额，但因买受人享有的不是单独所有权，故其处分共有的不动产时仍有限制，若无法取得三分之二以上共有人同意，则无法处分共有的不动产。共有人之间如果另有约定的除外。

问题三：关于按份共有人转让其享有共有份额有哪些规定？

答：《中华人民共和国民法典》第306条规定：按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

在共有关系存续期间，按份共有人在符合法定或者约定条件下有权转让其共有的不动产份额，但在同等条件下，其他共有人享有优先购买权。共有人在对外转让共有份额时要将转让条件通知其他共有人，其他共有人在合理期限内未行使优先购买权的，共有人才可以将共有份额转让给共有人以外的第三人。 

问题四：按份共有的不动产登记是否需要全体共有人共同到场？

答：《不动产登记暂行条例实施细则》第十条规定：处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。

《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定：当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。

因此，按份共有的不动产办理不动产登记的，按照不同的登记事项，可以由部分或者全部共有人共同申请，也可以依法委托办理。

问题五：按份共有人是否可以申请分别持证，需要交纳工本费吗？

答：按份共有的不动产，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权证书的，不动产登记费中已包含工本费。共有人申请分别持证的，不动产登记机构可为共有人分别发放不动产权证书，共有不动产权证书会注明共有情况为按份共有，并列明全体共有人；向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本加收工本费10元。

风险提示：

近来，各地不断出现菜场集市出售摊位铺面的投资项目宣传广告。广大市民要擦亮眼睛，提前甄别摊位铺面单独所有和按份共有的实际区别，避免陷入商业地产虚拟分割销售模式的法律漏洞与投资陷阱。