关于对金华市政协八届二次会议549号提案答复的函

金自然资规办提〔2023〕5号

胡群英委员：

您提出的《关于新建小区落实办公服务用房的建议》（549号）收悉，经研究，现答复如下：

社区服务一直以来都是社会基层工作的中坚力量，其办公服务场地缺失、布置不均衡、功能不匹配给我们社区工作带来很大困扰，也给市民带来诸多不便。随着金华经济地快速发展和城市化进程地不断加快，城市和社区朝着更加精细化管理的方向发展，市民对社区服务的内容和质量提出了更高要求，对社区办公用房建设需求也更加迫切。因此如何建设社区办公用房已经成为我们急需解决和面对的重大课题。

一、提高定位，匹配社会发展需求

随着城市发展，房地产市场已经由增量逐渐转变为增量存量共同发展的模式，尤其是存量市场的发展提速，节约集约用地资源要求不断提高，原先小区裙房配建的“散、乱、小”的社区办公用房建设模式已经不能满足社区服务内容和质量的高要求。从目前金华市区现状看，社区公共服务设施不完善，除了社区办公用房，文化体育、医疗卫生、养老服务等功能同样缺乏集中系统的布置。因此，社区服务综合体形式的公共服务设施集约化配置供给模式应运而生，为居民提供社区管理、文化体育、医疗卫生、养老服务及商业购物等日常生活服务的“一站式”公共中心。邻里中心作为社区服务综合体的其中一类配建标准被我们所熟知。目前在国家、地方等多个层面也对社区服务配套有了明确的指导。

（一）国家层面。2018年，《城市居住区规划设计标准》GB 50180-2018 颁布实施，明确了各级生活圈服务设施配置标准，成为城市公共服务设施规划编制的主要依据；为进一步提升人民群众的获得感、幸福感和满意度，国家自然资源部、住建部先后颁布了《社区生活圈规划技术指南》、《完整居住社区建设指南》。

（二）地方层面。为进一步优化配套设施布局，节约集约用地资源，建设符合地方需求的邻里中心，金华开发区于2020年制定了《金华开发区“邻里中心”“3+X”“三个标配”社区服务综合体标准化建设实施方案（试行）》，为片区配套设施落地、服务水平提升提供有力保障。2021年5月，金华婺城区发布《婺城区社区配套用房建设使用管理暂行办法》，规范社区办公、服务和活动用房，提升社区服务水平，推进社区服务综合体建设。

（三）市局层面。我局目前已经开展《金华市区邻里中心配置标准和近期建设项目研究》，并印发《金华市区各级邻里中心配置标准（试行）》的通知。对社区办公用房的建筑面积、用地面积、服务半径以及配置要求进行规定。

二、梳理问题，探索社区办公新出路

（一）总体建设规模不足。一是从供需对比、设置率、服务水平等方面来看，社区管理用房由于规划与城市发展的不匹配等问题，其规模、数量均不能达到使用要求。老旧社区人口密度较高，设施总量需求大，供需矛盾依旧突出。可用空间较少，且缺乏更新改造动力，设施增补较为困难。二是设施空间布局看，总体上设施在中心城区密度更高，综合服务水平相对更好，外围城区密度低，整体服务半径较大，综合服务水平较低。

（二）“零小散”问题突出。一方面新建社区中开发商受利益驱动，移交的社区办公用房虽然在规模上满足要求，但空间布局常存在零碎、边角情况；而老旧社区由于空间资源稀缺，只能见缝插针补充设施，布置亦较零散，规模较小。另一方面设施间相关性较弱，未形成较好的联动关系。现状各类设施设置时往往未考虑到彼此间的联动关系，综合效益较低。

（三）服务与品质有待提升。一是场地不稳定，部分社区办公用房为租赁取得，或由居民自发形成随时可被取缔，服务稳定性不佳，对居民享受服务有一定影响。二是基础设施薄弱、空间品质一般、功能较为单一、运营管理不善种种问题。部分场地设施设备亦较为简陋，缺少日常维护管理；日常停车需求不能满足且存在被其他功能侵占的情况。

三、规划先行，引领社区基础设施整体布局

（一）强规划，《金华市国土空间总体规划（2021-2035年）》作为是我市编制的首个“多规合一”国土空间总体规划，从2019年开始牵头开展规划编制工作，现已基本形成规划成果。各类专项规划如配套设施专项规划、公共服务设施规划、社区生活圈专项规划作为国土空间总体规划的重要支撑系统规划，已对社区办公配套建设加强传导和落实。通过总体规划地引领，将各类专项规划要求在控制性详细规划及城市设计中进行落位，直接指导社区办公用房及其他社区配套落位。

（二）统标准，一是构建步行“15 分钟——5-10 分钟”两级基本社区生活圈体系划定社区范围、数量。其中15 分钟对应街道级，大街道包含多个15 分钟社区生活圈，5-10 分钟对应社区级，以生活圈统筹社区及服务设施配置，引导社区范围优化。目前金华市共划定15分钟社区生活圈95个，其中居住型社区生活圈56个，范围为2-5平方公里。5-10分钟社区生活圈在详细规划中进一步明确。二是明确“邻里中心”作为生活圈社区服务配套的核心方式，新建小区配建办公用房为补充。“邻里中心”是指将生活圈各项服务设施集中配置在一处，为居民提供一站式生活圈服务的中心，不仅有利于提高土地集约节约利用效率，还有利于提高服务设施的辨识度、吸引力、利用效率。不仅是新建地区高质量供给配套服务设施的普遍模式，也是存量改造地区高效率修补配套服务缺口的创新模式。

（三）补设施，根据2020 年12月调研收集数据对社区生活圈配套设施建设现状分析，通过高德地图爬取POI数据，发现社区便民服务中心108处，村服务中心136处，远远不能达到社区服务办公需求。需充分发挥详细规划引导社区生活圈建设的作用。一是在新建、成片更新改造区，空间条件好，重在按照标准落规划，规划引导有序建设，逐步建成社区生活圈。按照“划定5-10分钟社区生活圈——分级梳理规划配套基础——分级对照标准找规划缺口——分级“邻里中心”规划安排”的思路落实社区管理用房建设。二是在局部更新区、存量改造区，空间紧张，重在按照标准梳理缺口，结合城市更新进程在生活圈内统筹安排、逐步完善。采用弹性安排”的思路，详细规划重点把控生活圈内的缺口，允许在生活圈范围内弹性、动态落实“邻里中心”，实现详细规划的动态维护，详细规划社区办公用房等配套缺口库的动态调整。

四、制度保障，加强社区办公配套制度支撑

（一）规范建设要求。在开发区制定的《金华开发区“邻里中心”“3+X”“三个标配”社区服务综合体标准化建设实施方案（试行）》，婺城区《婺城区社区配套用房建设使用管理暂行办法》的基础上，建议民政部门牵头以“高起点规划、高标准设计、高质量建设”为原则，坚持集中配建社区配套用房要求，制定关于社区办公服务用房建设导则。

（二）落实配建标准。根据《城市居住区规划设计标准》，明确社区数量及范围，按分级分类的原则，补全社区办公用房建设。在《社区生活圈专项规划》以及我局印发的《金华市区各级邻里中心配置标准（试行）》的通知已经明确配建标准。一是15分钟街道级要求配建社区服务中心，宜与街道办事处等组合设置，具备中介、协调、就业指导、教育等功能。建设上宜设在建筑低层，并设置独立出入口。建筑面积不小于700 平方米，用地面积不小于600 平方米，服务半径1000米。二是5分钟社区级作为社区服务站配置，建筑面积不小于600平方米，服务半径300-500米，含社区服务大厅、社区居委会办公室、居民活动用房、阅览室、残疾人康复室等功能。

五、强化实施，保障社区办公用房落实到位

（一）要求设置。按照“先开发、先配套、先使用”原则，在地块供地前，由民政局和街道（乡镇）共同就地块应配建城市社区配套用房提出明确要求。资规部门、做地主体将社区配套用房配建、移交要求纳入出让合同、规划条件中。

（二）加强部门协同。在方案设计过程中应邀请民政部门参与审查，共同把好社区办公用房位置、规模审查关。对社区综合体类项目，要求社区办公提供更好的居民服务，实现独立与开放的相对统一。强调与社区综合体其他功能之间流线的整体性，关注建筑总体空间布局的统筹规划，重视广场、庭院等空间的合理安排，注重整个建筑的场所精神。对新建小区配建社区服务站形式的社区办公用房，在方案审查中严格按照规范规模、功能集中的基础上，引导建设单位将其设置在更加便民，环境更加优越的位置。以高品质、高质量要求匹配社区基层服务要求。

对含社区办公用房建设项目的部门牵头竣工时应采用联合验收的方式，邀请民政部门和街道乡镇参与。社区办公用房建设竣工验收合格后，建议由国资公司负责与开发建设单位签订移交、接收协议。国资公司在接收社区配套用房后，应及时办理不动产权证，开发建设单位及时完成社区办公用房移交手续。国资公司在收到开发建设单位移交的物产后与项目所在街道（乡镇）签订委托管理协议书，街道（乡镇）统筹安排使用，首先保障社区工作服务用房所需，提供社区无偿使用。社区配套用房原则上不得挪为他用。

相信通过各方努力，金华社区办公服务的整体形象会越来越美好。最后，衷心感谢你们对自然资源和规划事业的关心、理解和支持，希望今后对我市国土空间规划建设多提宝贵意见和建议, 共同为金华的经济社会快速发展作出贡献。

联系人：姜国平   联系电话：82851513

金华市自然资源和规划局   

2023年6月24日