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金华市自然资源和规划局关于《金华市工业用地全生命周期管理办法(征求意见稿)》《金华市区工业用地弹性年期出让实施细则(征求意见稿)》《金华市区临时改变房屋用途管理实施办法(征求意见稿)》和《金华市工业用地收回实施细则(征求意见稿)》公开征求意见的通知

浏览次数: 发布时间: 2022-02-14

索引号: 11330700002592054F/2022-01652 发布机构: 发文时间: 2022-02-14 14:48:39
文号: 主题分类: 国土资源、能源/土地 登记号:
公开方式: 主动公开 有效期: 公开时限: 长期公开

金华市自然资源和规划局关于《金华市工业用地全生命周期管理办法(征求意见稿)《金华市区工业用地弹性年期出让实施细则(征求意见稿)》《金华市区临时改变房屋用途管理实施办法(征求意见稿)》和《金华市工业用地收回实施细则(征求意见稿)公开征求意见的通知

 

为进一步加强工业用地节约集约和高效利用,充分发挥土地资源市场配置作用,推进工业用地管理模式创新,持续优化营商环境,我局起草了《金华市工业用地全生命周期管理办法(征求意见稿)》《金华市区工业用地弹性年期出让实施细则(征求意见稿)》《金华市区临时改变房屋用途管理实施办法(征求意见稿)》《金华市工业用地收回实施细则(征求意见稿),现向社会公开征求意见。有关单位和公众可以通过以下途径和方式反馈意见:

1.传真:0579-82468170;

2.通信地址:金华市双龙南街818号;邮政编码:321000。

反馈截止时间为2022328日。

附件:

1.《金华市工业用地全生命周期管理办法(征求意见稿)》

2.《金华市区工业用地弹性年期出让实施细则(征求意见稿)》

3.《金华市区临时改变房屋用途管理实施办法(征求意见稿)

4.《金华市工业用地收回实施细则(征求意见稿)

(联系人:张王娆     联系电话0579-82495201)

 

 

               金华市自然资源和规划局

                2021年214

 

 

附件1:

金华市工业用地全生命周期管理办法

(征求意见稿)

 

进一步加强工业用地节约集约和高效利用,充分发挥市场在土地资源配置中的决定性作用推进工业用地管理模式创新持续优化营商环境,结合我市实际经市政府研究,特制定本办法。

一、强化工业用地规划保障

1.优化工业用地布局。结合新一轮国土空间规划修编,各县(市、区)政府(管委会)要聚焦主导产业和重点产业链,对现有产业布局进行空间整合。坚持2+4+X”产业导向,科学布局产业发展空间,重点打造10大高能级平台,引导产业集聚入园,培育优势产业集群,工业园区外原则上不再安排新增零星工业用地。(牵头单位:市资规局;责任单位:市发改委、市经信局、市投资促进中心,各县〔市、区〕政府、金华开发区管委会)

2.划定工业控制线。树立“像保护耕地一样保护工业用地”理念,保障制造业用地空间,加快产业平台“破散促聚”,科学划定工业控制线。各县(市、区)政府(管委会)根据工业用地现状、区块规划功能定位、工业产值等情况,分析规划工业用地比重,科学确定规划工业用地总量,全市划定工业用地规模不少于40万亩。(牵头单位:市资规局;责任单位:市发改委、市经信局、市投资促进中心,各县〔市、区〕政府、金华开发区管委会)

3.保障新增工业用地。优先保障重大产业项目用地,积极争取省重大产业项目用地计划指标预支力度,逐步提升新增建设用地指标用于工业占比。严格控制“退二进三”规模,每年工业用地出让规模占土地出让总量比例不低于30%。各县(市、区)政府(管委会)要根据工业产业发展布局及区域发展目标定位,科学确定年度新增工业用地规模,并确保落实到位。(牵头单位:市资规局、市发改委;责任单位:市经信局、市投资促进中心,各县〔市、区〕政府、金华开发区管委会)

、优化标准地出让

4.严把项目招引“源头关”。各县(市、区)政府(管委会)要切实履行主体责任,进一步规范招商引资项目准入条件和标准,健全优化招商引资项目联审机制,围绕2+4+X”产业体系,重点聚焦“优大强”项目招引。建立尽职调查机制,对招引项目特别是单独供地项目实行尽职调查全覆盖,着力强化项目用地源头管控落地“源头关”。(牵头单位:市投资促进中心;责任单位:市发改委、市经信局、市资规局、市商务局,各县〔市、区〕政府、金华开发区管委会)

5.优化指标体系和流程。优化企业投资工业项目指标体系,将容积率(一般不低于2.0,特殊行业除外)、亩均税收(一般不低于30万元)、投资强度(一般不低于400万元)、亩均产出(一般不低于500万元)、单位排放标准、单位能耗标准、R&D经费支出占营业收入之比等指标,作为控制性指标一并纳入,各地可参照省有关指标体系实行动态调整。进一步优化开竣工、投达产和各项指标验收标准和流程。通过首次达产验收和周期达产验收,贯穿整个土地使用权期限监管。

(牵头单位:市发改委、市资规局;责任单位:市经信局、市科技局、市生态环境局、市投资促进中心,各县市、区政府、金华开发区管委会)

6.健全双合同管理机制。全市新出让工业项目用地实行双合同管理,工业用地出让时,将工业项目投资建设协议作为出让文件一并公告。竞得人应先与县(市、区)政府(管委会)或者其指定部门签订工业项目投资建设协议,再与资规部门签订《国有建设用地使用权出让合同》。工业项目投资建设协议应约定各项指标的验收标准及相关的违约责任。工业项目投资建设协议中应明确企业将全部或部分国有建设用地使用权及地上建筑物转让、出租或进行项目转让(含股权)时,协议中的权利义务随之转移。受让方应先签订工业项目投资建设协议,再签订出让合同补充协议。(牵头单位:市发改委、市资规局、市经信局;责任单位:市生态环境局、市投资促进中心,各县〔市、区〕政府、金华开发区管委会)

7.创新弹性年期出让制度。鼓励各地探索开展工业用地弹性年期出让,各县(市、区)政府(管委会)可根据本地实际情况,合理确定工业用地弹性出让年期和租赁期。弹性年期一般不超过30年。采取先租后让方式供地的,租赁期一般不超过5年,租赁期与弹性出让总年期一般不超过30年。出让期满前1年,使用权人提出申请,经原批准机关同意的可续期,当应重新签订土地使用权出让合同,依照规定缴纳土地出让金。重大招商引资、重大产业、战略性新兴产业、先进制造业、信息经济产业等鼓励类产业用地的土地出让年限可按40年确定,可实行一次性整体出让。出让地价按照工业用地法定最高年期50年对应的地价进行修正。2022年,由市资规局牵头制定市区工业用地弹性出让实施细则。(牵头单位:市资规局;责任单位:市发改委、市经信局、市投资促进中心,各县市、区政府、金华开发区管委会)

8.集成迭代“交证一件事”。优化工业用地审批流程,提前服务、并联审批,落实减材料、数据跑、代办制等措施,优化集成相关事项,实现工业用地“交证一件事”。企业在出让前预先一次性申请并提交相关资料,签订出让合同并缴清土地出让金等税费后,资规、建设等部门一次性完成审批及交证有关工作。核发不动产权证时,同步颁发建设用地规划许可证、工程规划许可证和施工许可证(特殊工程除外),助力企业早拿地早开工。(牵头单位:市资规局、市建设局;责任单位:市发改委、市投资促进中心,各县市、区政府、金华开发区管委会)

、强化开发建设履约监管

9.严格土地开发建设监管。企业取得土地后,各有关部门应加强指导服务和管理,督促企业按照合同约定时间开工建设,加强对工程质量、施工安全、工程进度的监管。项目业主不能按期开工的,应提前30日向资规部门提出延建申请,经各县(市、区)政府(管委会)审批同意后办理延期开工手续,但原则上延期不得超过一年。经批准延期开工的,其项目竣工时间和达产时间相应顺延。项目工程竣工以建设部门竣工验收备案为准。未通过竣工验收备案的,由相关主管部门指导其限期整改。整改期最长不超过半年。整改后仍不能达到工业项目投资建设协议约定的,竣工验收不予通过,其违约责任按签订的工业项目投资建设协议相关条款执行。(牵头单位:市资规局、市建设局;责任单位:市发改委、市经信局、市生态环境局,各县市、区政府、金华开发区管委会)

10.规范项目投达产验收。按照项目属地管理的原则,由各县(市、区)经信部门牵头制定本地区工业企业投产达产验收监管流程,市经信局等市级相关部门做好业务指导和督促检查。各县(市、区)政府(管委会)明确属地有关部门负责项目投产、达产验收。工业企业在投产期届满30日内提出投产验收书面申请,有关部门对固定资产投资强度和投产情况进行验收。工业企业在达产期届满30日内提出达产验收书面申请;若在初始运行期间内,企业达到达产验收要求的,可提前提出达产验收申请。有关部门应及时开展达产验收,出具达产验收意见书。企业未通过达产验收的,由相关部门指导其限期整改,整改期最长不超过一年。整改后仍不能达到工业项目投资建设协议约定的,达产验收不予通过,其违约责任按签订的工业项目投资建设协议有关条款执行。(牵头单位:市经信局;责任单位:市发改委、市资规局、市建设局、市生态环境局、市投资促进中心,各县市、区政府、金华开发区管委会)

11.完善亩均效益评价机制。由市经信局牵头,将工业项目投资建设协议中亩均税收、亩均工业增加值、单位能耗工业增加值、单位排放工业增加值指标在达产验收后纳入亩均效益评价,进行评价结果运用。综合评价结果作为土地使用权续期的重要参考依据。(牵头单位:市经信局;责任单位:市发改委、市资规局、市建设局、市生态环境局、市投资促进中心、市税务局,各县市、区政府、金华开发区管委会)

12.推进数字化改革。鼓励各地开展数字化改革,进行数据归集、数据管理和数据“智理”,以数字化手段提升工业用地和工业企业管理水平。借鉴“以地管企”做法,归集各部门工业用地和工业企业在土地使用权期限内的土地信息、企业信息、开发建设信息、投达产信息、环境指标信息、能耗指标信息、经济指标信息等各项与企业和用地相关的数据。谋划开发建设开工、竣工、投产、达产验收、转让、出租、项目转让(含股权转让)、收回等各个环节的数据监管模块。开发建设通往客户端、管理端和部门端并在各时间节点进行提醒、法律文书送达、事项申请、事项办理、意见投诉和投诉处理的“智理”系统。(牵头单位:市资规局、市经信局;责任单位:市发改委、市建设局、市资规局、市大数据局、市生态环境局、市投资促进中心、市税务局,各县市、区政府、金华开发区管委会)

13.加强低效用地综合整治。深入开展低效工业用地“新四破”专项整治,细化低效工业用地认定和销号标准,整治提升低效工业用地,引进符合当地产业发展规划的优质企业,加快“腾笼换鸟、凤凰涅槃”,推进资源要素科学精准配置。新供应工业用地,在首次达产验收前,以工业用地出让金为最高抵押额,达产验收后,凭达产验收意见书向资规部门申请不动产权变更登记;小微园项目工业用地竣工验收备案前以土地出让金为最高抵押额,凭竣工验收备案材料向自然资源部门申请不动产权变更登记。新供应工业用地在竣工备案前,不得转让;竣工备案后,根据合同和协议约定进行转让。关于抵押和转让内容应在不动产登记证书中备注牵头单位:市资规局、市经信局;责任单位:市发改委、市建设局、市资规局、市生态环境局、市投资促进中心、市税务局,各县市、区政府、金华开发区管委会)

、规范工业用地二级市场

14.建立健全土地二级市场。加强工业用地转让、出租、抵押或项目转让(含股权转让)等二级市场管理,完善二级市场管理机制,健全服务和监管体系,以市场手段撬动存量工业用地流转盘活。工业用地转让时,若首次达产验收或周期达产验收不合格的情形,其违约责任按签订的工业项目投资建设协议有关条款执行;同等条件下,属地政府(管委会)或其指定的部门有优先购买权。工业用地应整宗进入二级市场流转,并纳入双合同管理。(牵头单位:市资规局;责任单位:市经信局、市建设局、市投资促进中心、市法院、市税务局、市市场监管局,各县市、区政府、金华开发区管委会)

15.优化司法处置联动机制。健全完善府院联动机制,以市场化、法治化方式处置工业用地,化解处置矛盾。鼓励国资企业、优质企业参与司法竞拍取得破产企业土地使用权,提高司法处置低效用地再配置利用效率。进入司法处置程序的工业企业建筑或工业用地,已按照双合同管理的,成交后原土地出让合同和工业项目投资建设协议载明的权利义务随之转移。(牵头单位:市资规局、市法院;责任单位:市发改委、市经信局、市建设局、市投资促进中心、市市场监管局,各县市、区政府、金华开发区管委会)

、规范工业用地收回管理

16.完善决策机制。各县(市、区)政府(管委会)要结合工业用地红线划定、城市有机更新和片区改造编制工业用地收回计划。规范具体工业用地收回工作,明确收回方式、补偿标准、补偿款支付方式和流程、具体经办单位等事项,形成决策纪要。(牵头单位:市资规局、市经信局、市建设局;责任单位:市发改委、市财政局、市国资委、市投资促进中心,各县市、区政府、金华开发区管委会)

17.完善评估机制。进一步加强土地估价机构管理,保证土地估价成果科学性、公正性、权威性。评估机构从事土地收回价格评估活动,应当坚持独立、客观、公正原则,执行估价规范和标准。评估公司原则上应当采用基准地价系数修正法和市场比较法(参照工业用地出让价格)作为工业用地收回价值评估的方法。对于控规已调整为商住用地的收回地块,一般不宜采用假设开发法进行评估;不得以规划用途作为最佳开发利用方式。资规部门应加强土地评估机构的行业监督管理,开展“双随机、一公开”监督检查。评估行业组织应当加强土地评估行业自律管理,规范会员机构从业行为,按章程规定对会员机构给予奖惩。(牵头单位:市资规局;责任单位:市发改委、市财政局、市经信局、市建设局、市投资促进中心,各县市、区政府、金华开发区管委会)

18.完善收回机制。进一步加强全市工业用地收回补偿统筹,原合同或协议对工业用地收回未作出明确约定的,按照合同或协议约定收回;原合同或协议对工业用地收回未作出明确约定的,补偿内容可包括工业用地剩余年限价值补偿、建(构)筑物和附属物补偿、设施设备搬迁补偿、腾空奖励等四个方面。

工业用地剩余年限价值补偿,参照周边同类土地市场价格评估剩余年限土地收回补偿价值。建(构)筑物和附属物补偿、设施设备补偿,由具备相应资质的评估机构评估确定。搬迁腾空奖励原则上不得超过补偿款的20%。

因政府原因造成工业用地未开发的,土地使用权按照退还原土地出让金加同期银行贷款利息收回。因企业自身原因造成土地闲置满一年的,收取20%的闲置费;闲置满两年的,无偿收回土地使用权;未闲置但未开发建设完成的,土地按剩余年限的土地出让金进行收回。(牵头单位:市资规局、市建设局;责任单位:市发改委、市财政局、市经信局、市投资促进中心,各县市、区政府、金华开发区管委会)

19.完善管理和再利用机制。建立收回土地的管理和供应机制。探索收回土地统一管理模式,收回土地上保留的建筑物,由国有资产管理部门进行接收。收回土地应及时纳入年度储备计划和年度供应计划。市区收回的土地由各做地主体或其指定部门进行管理维护,符合“净地”条件后由市储备中心进行收储。收回土地上保留的建筑物,由国有资产管理部门接收,做地主体或其指定部门负责管理,并牵头做好土地出让时建筑物所有权登记材料的准备。(牵头单位:市资规局、市财政局;责任单位:市发改委、市国资委、市经信局、市投资促进中心,各县市、区政府、金华开发区管委会)

、强化工作保障

20.强化主体责任。各县(市、区)政府(管委会)要认真落实工业用地出让联席会议制度,制定具体实施细则,建立健全工作机制,推进工业用地全生命周期管理改革。充分发挥市发改、经信、财政、资规、法院、应急、建设、商务、生态环境、统计、投促中心、税务、市场监管等部门的统筹协调作用,系统推进全市工业用地全生命周期管理工作。(牵头单位:市经信局、市资规局;责任单位:市发改委、市财政局、市应急管理局、市建设局、市商务局、市生态环境局、市统计局、市投资促进中心、市税务局、市市场监管局、市法院各县市、区政府、金华开发区管委会)

21.强化考核监督。结合“亩均论英雄”改革、“腾笼换鸟、凤凰涅槃”、低效用地“新四破”专项整治,将各县(市、区)政府(管委会)和市直部门推进工业用地全生命周期管理工作纳入年度考核,建立季度通报制度。建立跟踪督查机制,综合运用法律、行政、经济等手段加大项目批后监管和执法监察力度。(牵头单位:市经信局、市资规局;责任单位:市发改委、市财政局、市投资促进中心、市税务局、市市场监管局,各县市、区政府、金华开发区管委会)

22.强化要素保障。坚持“要素跟着项目走”要求,以“精准化、高效化”配置用地指标;耕地占补平衡指标原则上在市域内流通使用,新增用能指标总量优先用于保障招引10亿元以上重大制造业项目。成立由政府引导和市场化运作相结合的产业基金,支持县(市、区)政府(管委会)招引重大产业项目。(牵头单位:市资规局、市投资促进中心、市发改委;责任单位:市生态环境局、市投资促进中心,各县市、区政府、金华开发区管委会)

23.强化宣传引导。充分发挥新闻导向作用,利用传统媒体及互联网媒体等渠道,围绕工业用地全生命周期管理和低效用地整治政策创新,广泛宣传、集中报道、深入解读,扩大政策宣传面,提高知晓度;及时总结全市典型案例,推广成功经验,发挥示范引领作用,营造良好氛围。(牵头单位:市委宣传部、市经信局、市资规局;责任单位:市发改委、市投资促进中心,各县市、区政府、金华开发区管委会)

 

附件2:

金华市工业用地弹性年期出让实施细则

征求意见稿

 

为提高工业用地利用效率,降低企业用地成本,合理配置土地资源,根据《金华市工业用地全生命周期管理办法》等有关规定,结合市区实际,制定本实施细则。

一、工业用地弹性年期出让概念和方式

工业用地弹性年期出让,是指在工业用地法定最高出让年限内,根据国家产业政策、产业发展周期、投资建设期、生产运营期及我市工业产业发展趋势,结合国土空间规划和产业发展规划,综合确定土地使用年期的土地出让方式。

工业用地弹性年期出让包括确定年期出让和先租后让两种方式

二、适用范围

金华市区供应的工业用地出让适用本细则。

三、组织保障

各区政府(管委会)依托工业用地出让联席会议制度,统筹发改、经信、财政、资规、建设、商务、生态环境、统计、招商、税务等相关部门,设定产业准入标准,根据项目产业类型、投资强度、行业特点确定具体出让方式和出让年限,明确土地利用绩效评估的指标、方法和程序,做好监督管理工作。

四、出让期限和要求

工业用地弹性出让年期一般不超过30年,重大招商引资、重大产业、战略性新兴产业、先进制造业、信息经济产业等鼓励类产业用地的土地出让年限可按40年一次性整体出让。各区政府(管委会)可以根据本辖区实际情况,确定本辖区内工业用地弹性出让年期。

通过确定年期出让的可设定20年、25年或30年等出让年限。通过先租后让方式供应的工业用地,租赁期一般不超过5年,租赁期与协议出让总年期不超过30年。

五、出让价格

工业用地弹性年期出让实行最低价标准制度。根据国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》(国土资发〔2006〕307号)、国土资源部《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》(国土资发〔2009〕56号)、各地城镇基准地价等有关文件规定,50年和40年工业用地价格按照基准地价确定,30年弹性年期最低价按照工业用地法定最高年期50年的0.6倍地价进行修正。

采用先租后让方式的,承租人在规定期限内,按合同约定缴纳土地租金;转为协议出让后,按约定缴纳土地出让金经整改达到协议出让条件的,整改期限土地有偿使用费按照租赁期收取。

六、绩效评估和续期

工业用地弹性年期出让实行绩效评估管理,由各区政府(管委会)负责组织实施,按出让或者租赁两种供地类型分别开展评估,并制定相应后续管理措施。

出让期届满前1年由受让方提出申请,经原批准机关同意续期的,应当重新签订土地使用权出让合同。

七、监督管理

弹性年期出让工业用地试行双合同管理。竞得人应先与各区政府(管委会)或者其指定部门签订《工业项目投资建设协议》,再与资规部门签订国有建设用地使用权有偿使用合同。

采取先租后让方式供应工业用地的,通过公开出让方式确定承租人。《工业项目投资建设协议》和租赁合同应当明确租赁期满转为协议出让条件。

承租人可以持租赁合同到发改、住建、环保、消防等部门办理相关手续。租赁期间,企业不得转让、出租。

租赁期满,达到约定条件的,与资规部门签订协议出让合同。未达到签订协议出让合同条件的,给予一年整改期,经整改仍不能达到签订协议出让合同条件的,不再签订协议出让合同。

八、其他

以租赁方式取得工业用地使用权的可参照执行。

各县(市)人民政府可参照执行或结合本地实际制定具体细则

本细则自2022年**月**日起实施,有效期*年。
附件3:

金华市区临时改变房屋用途管理实施办法

(征求意见稿)

 

为加强市区范围内国有土地上的房屋临时改变房屋用途管理,促进城市可持续发展和旧城有机更新,更有效地发挥市场配置资源决定性作用,根据《中华人民共和国城规划法》《中华人民共和国土地管理法》《浙江省城乡规划条例》和《金华市城乡规划技术管理规定》,结合市区实际,制定本办法。

一、管理对象

本办法所称的临时改变房屋用途,是指已依法取得不动产权证的房屋,因社会经济发展、产业布局调整、城市区域功能调整等原因,在不改变土地用地性质、不改变建筑规模、不改变房屋结构承重体系的基础上,临时改变建设工程规划许可或者不动产权证(房屋所有权证)确定房屋用途的行为。

不动产权人临时改变房屋用途的申请人申请临时改变房屋用途的,应当向不动产所在地资规部门提交下列材料:

(一)申请人身份证明;

(二)国有土地使用权证和建筑物合法产权证明或不动产权证明;

(三)申请表。说明临时改变房屋用途的地点、改变用途的原因和理由、具体使用用途、申请期限等;

(四)申请临时改变房屋用途的房屋所在宗地的总平面图及批准的原建筑物设计文件、图纸;

(五)原设计单位或具有同等资质的设计单位设计的建筑物改造、装修的设计图;涉及建筑物结构改造或者荷载变更的,设计图应由设计单位出具或者审核同意,施工图经审图机构审查通过;

临时改变影响交通、市容、安全等的项目还应提供相应行政主管部门意见

涉及住宅临时改变为经营性用房的项目提供与申请人共幢的其他利害关系人意见

)房屋已经出租并改变用途的,应提交租赁合同(协议);

)法律、法规规定的其他材料。

二、审批流程

临时改变房屋用途审批流程:

(一)申请向属地资规分局提交书面申请;

(二)资规分局组织实地查看并初审后区政府报告

(三)区政府(管委会)召集区资规综合执法、建设、市场监管、生态环境、应急管理及属地街道等进行联审,公安交警文广旅游、商务、卫健等部门根据项目需要参与联审;房屋临时改变用途涉及外立面装修的,应在联审时予以确认;

(四)联审同意的,临时改变房屋用途方案在政府网站或市资规局门户网站房屋现场公示10日。经公无异议的,告知申请人缴纳土地收益金

(五)申请人委托评估机构出具评估报告缴纳土地收益金后,向资规部门申领《准予临时改变房屋用途决定书》

(六)资规部门办理临时改变房屋用途许可后,通过协同办公系统或其他信息系统及时告知综合执法部门

(七)申请依法办理房屋结构安全、消防安全、环境保护等相关审批、备案手续

临时改变房屋用途许可应当载明临时改变房屋的地点、用途期间和续期要求等内容

三、期限和续期

临时改变房屋用途期限届满,临时改变房屋用途许可终止。

因下列原因导致临时改变房屋用途许可提前终止退还剩余年期土地收益金。

(一)公共利益需要收储或者征收等调整使用土地;

(二)实施城市规划需要收储或者征收等调整使用土地;

(三)因不可抗力因素造成国有建设用地使用权灭失等;

(四)法律法规另有规定

临时改变房屋用途的期限不超过5年。5年期限届满确需续期的,申请人期限届满前60日,办理临时改变房屋用途续期手续可办理续期一次,且不超过两年

未申请续期或申请续期未获批准的,申请应恢复房屋用途。

四、土地收益金的计算和缴纳

申请临时改变房屋用途的土地收益金标准,按土地市场评估价确定,土地市场评估价的价值时点为临时改变房屋用途依法受理之日。

土地收益金=(新用途的土地市场评估价÷新用途法定最高出让年限-原用途剩余年期的土地市场评估价÷剩余土地出让年限)×租赁面积×批准租赁年限。

临时改变房屋用途公示无异议后,土地收益金由申请人在30日内一次性缴纳。申请缴纳土地收益金,临时改变房屋用途申请审批程序自动终结

本办法施行期间,市政府或有关部门关于土地收益金政策发生调整的,按调整后政策执行。

五、禁止情况

有下列情形之一的,禁止临时改变房屋用途:

(一)已作出征收决定纳入房屋征收范围、城市近期建设改造范围、城中村改造范围或者土地储备计划范围;

(二)影响近期建设规划或者控制性详细规划实施以及交通、市容、安全等;

(三)建筑配套设施以及地块配套建设的基础设施和公共服务设施;

(四)房屋局部临时改变房屋用途后,不能满足独立使用要求或者造成未改变部分使用功能缺陷;

(五)改变使用功能后,对相邻土地、建筑物造成影响或影响相关利害关系人合法权益;

(六)属于文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物,且改变用途不符合保护要求或者影响城市景观;

(七)房屋产权与他人共有,未经共有人同意,或者物业管理规约、业主公约明确不得改变房屋用途;

(八)工业、仓储等建筑改为公寓、居住用房;

(九)改变为高等教育、中等职业教育、中小学教育、特殊教育学校及幼儿园教育等教育用地用途;

(十)住宅用途改变为商业用途未经利害关系人同意;

(十)改变用途后不符合建筑、结构、消防、生态环境等相关规定,或形成员工宿舍、生产和仓储场所在同一建筑物内的“三合一”现象的环境;

(十)人防、停车位等非经营性地下空间用途改变为经营性地下空间用途;

十三法律、法规、规章规定的其他情形。

六、部门职责

各区政府(管委会)和相关部门应加强对临时改变房屋用途的管理。属地乡镇(街道)和各相关部门要切实履行职责,互相配合、密切协作,确保房屋按法定用途使用

(一)属地乡镇(街道)要加强日常巡查及管理,发现未经审批擅自改变房屋用途的,要及时书面告知综合执法部门,联系职能部门撤销相关经营许可,并在综合执法部门的支持下负责督促产权单位做好相关整改工作。

资规部门在出具准予临时改变房屋用途决定书后要及时告知相关单位、期限届满前一个月要主动告知原申请单位及时申请延期、逾期不办理延期手续的要及时告知属地乡镇(街道)和综合执法部门

)建设部门应加强改变用途房屋的消防设计审核和房屋质量监管,确保房屋使用安全。

)综合执法部门应加强日常巡查,对巡查发现或相关单位告知的未经审批擅自改变用途房屋,要及时查处,并将查处结果及时书面反馈给属地乡镇(街道)及相关单位。

)市场监管部门应当按照不动产权属证明或自然资源局出具的准予临时改变房屋用途决定书载明的建筑物用途核发相关经营许可。

)民政、卫生健康、应急管理、生态环境等相关部门各自职责范围内管理事项涉及房屋用途时,要认真审核房屋实际用途与法定用途是否相符,发现未取得“准予临时改变房屋用途决定书”或已超过批准有效期的,但实际已擅自改变房屋用途的,要及时书面告知属地乡镇(街道)和综合执法局,协助做好相关整改工作。

)临时改变房屋用途期限届满,逾期未申请延期或延期申请未获同意,属地乡镇(街道)要协同综合执法部门督促原申请单位将建筑恢复至原用途,民政、生态环境、卫、应急管理、市场监管体育等相关部门要根据各自职责和审批范畴,督促原申请单位及时整改,拒不整改的,及时注销相关许可。

七、其他

本办法自2022年*月*日起施行,有效期*年。

 

附件4:

金华市工业用地收回实施细则

(征求意见稿)

 

为进一步加强全市工业用地节约集约和高效利用,推进低效工业用地整治,规范工业用地收回行为,根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《中华人民共和国行政强制法》《闲置土地处置办法》《浙江省土地节约集约利用办法》《金华市区土地储备管理实施意见》等法律法规规定,结合市区实际,制定本实施细则。

    一、收回对象和实施主体

1 工业用地收回是指根据《中华人民共和国民法典》第三百五十八条,《中华人民共和国土地管理法》第五十八条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条、第二十二条,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条、第四十七条规定的情形,全部或部分收回国有土地使用权的行为。

1.1 金华市国有工业用地的收回适用本实施细则。

1.2 国有土地上房屋征收时一并收回国有建设用地使用权的,不适用本实施细则。

2 县(市、政府(管委会)负责本辖区内土地使用权的收回工作。市政府和各区政府(管委会)依据事权划分对土地收回进行审批。

市资规局土地储备中心根据部门职责依法对市区工业用地进行收回,报市政府审批。

二、收回类型

3 工业用地收回包括约定收回、协商收回、无偿收回等。收回时应对划拨决定书、国有建设用地使用权有偿使用合同或工业项目投资建设协议履约情况进行审核。

3.1约定收回。土地使用权划拨决定书、土地使用权有偿使用合同或工业项目投资建设协议对工业用地使用权收回已作出约定的,按照约定进行收回。

3.2无偿收回包括以下情形:国有土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的;因单位撤销、迁移等原因,停止使用原无偿划拨的国有土地的;国有土地使用权人死亡而无合法继承人的; 人民法院或者主管部门依法作出的已经发生法律效力的没收土地使用权的判决、裁定或者决定;经闲置土地认定程序,作出无偿收回土地决定;法律、法规规定的其他情形。

3.3协商收回包括以下情形:原合同或协议对工业用地收回作出明确约定的因政府原因造成未开发的工业用地;法律、法规规定的其他情形。

二、收回流程

4 约定收回

4.1土地使用权划拨决定书、土地使用权有偿使用合同或工业项目投资建设协议约定收回条件的,由各县(市、政府(管委会)召集相关部门对工业用地收回进行研究决策,形成决策纪要。

4.2 县(市、政府(管委会)或其指定部门根据决策纪要,签订工业用地收回协议;

4.3拟定收回的方案并报批。资规部门会同同级有关部门拟定土地使用权收回方案报原批准机关或有权机关批准实施。

4.4下达收回决定。资规部门根据经批准的收回方案向被收回使用权的主体下达《收回国有土地使用权决定书》,同时告知被收回主体享有申请复议和提起诉讼的权利。资规部门按《中华人民共和国民事诉讼法》的规定进行送达。

收回决定书应当载明以下内容:

1)收回国有土地使用权的基本情况,包括取得时间和方式、土地座落、用途、年限等;

2)土地使用权人的基本情况;

    3)收回土地使用权的原因和依据;

4)经批准的补偿方案及补偿支付方式;

5)土地使用权注销的期限;

6)土地使用权人提起行政复议或行政诉讼的权利。

4.5 对收回进行公告。资规部门将收回土地使用权的理由、地块坐落、四至范围等事项,在收回土地使用权所涉及地方内张贴公告30日,并同时在负责收回的自然资源行政主管部门网站上予以公告。

4.6 注销权利。权利人可申请注销登记。地方政府有权凭生效的不动产收回决定要求不动产登记机构办理注销登记。

5 无偿收回

5.1 以下无偿收回土地使用权的情形,由资规部门决策后依法注销相关权利证书。

1)国有土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的;

2)因单位撤销、迁移等原因,停止使用原无偿划拨的国有土地的;

3)国有土地使用权人死亡而无合法继承人的;

4)人民法院或者主管部门依法作出的已经发生法律效力的没收土地使用权的判决、裁定或者决定。 

5.2 经闲置土地认定程序,作出无偿收回土地决定的收回流程参照《闲置土地处置办法》执行。

5.3 法律、法规规定的其他情形,根据具体情况做出判断。

6 协商收回

6.1 县(市、政府(管委会)召集相关部门对工业用地收回进行决策,确定收回方式、补偿标准、补偿款支付方式和流程、具体经办单位等事项,形成决策纪要。

6.2 县(市、政府(管委会)或其指定部门根据决策纪要,签订工业用地收回协议;

6.3拟定收回的方案并报批。资规部门会同同级有关部门拟定土地使用权收回方案报原批准机关或有权机关批准实施。

6.4下达收回决定。资规部门根据经批准的收回方案向被收回使用权的主体下达《收回国有土地使用权决定书》,并按《中华人民共和国民事诉讼法》的规定进行送达。

1)收回国有土地使用权的基本情况,包括取得时间和方式、土地座落、用途、年限等;

2)土地使用权人的基本情况;

    3)收回土地使用权的原因和依据;

4)经批准的补偿方案及补偿支付方式;

5)土地使用权注销的期限。

6.5 对收回进行公告。资规部门将收回土地使用权的理由、地块坐落、四至范围等事项,在收回土地使用权所涉及地方内张贴公告30日,并同时在负责收回的自然资源行政主管部门网站上予以公告。

6.6 注销权利。权利人可申请注销登记。地方政府有权凭生效的不动产收回决定要求不动产登记机构办理注销登记。

6.7 县(市、政府(管委会)或其指定部门负责补偿款支付。

三、收回补偿标准

7 统一规范全市工业用地协商收回补偿标准。

7.1 合同或协议对工业用地收回作出明确约定的,补偿包括工业用地剩余年限价值补偿、建(构)筑物附属物补偿、设施设备搬迁补偿、腾空奖励等个方面。

1工业用地剩余年限价值补偿,参照周边同类土地市场价格评估剩余年限土地收回补偿价值。建(构)筑物附属物补偿、设施设备补偿,由具备相应资质的评估机构评估确定。认定为违法建筑或超时批准期限的临时建筑的,不予补偿。无法恢复使用的设备,按重置价结合成新由具备相应资质的工程咨询或评估机构进行评估补偿。企业主动退地、及时腾空及停业停产过渡成本可采取腾空奖励补偿方式,给予企业产权人评估(土地、房产、机器设备搬迁费)总价值一定比例的补偿,原则上不超过20%

2)因政府原因造成土地未开发利用或开发利用未完成的,土地使用权按照退还原土地出让金加同期银行贷款利息收回。

3)土地未达到闲置标准但开发利用未完成的,土地按照剩余年限土地出让金进行收回。

8 工业用地在《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》印发后(2001430日)出让,享受过以下优惠政策资金的,收回补偿应扣除优惠政策资金。

1实际缴纳的土地出让金(包括规费)低于同期原工业用地最低价的;

2实际缴纳的土地出让金低于出让合同金额的;

3以成本协议价出让的;

4以文件方式明确享受优惠政策的;

5各开发区(园区)和乡镇工业功能区工业用地征地、配套总投入高于工业用地原出让价格部分作为优惠政策资金,具体标准由各区政府(管委会)根据土地出让时间、配套实际投入确定。

9 以划拨方式取得的工业用地收回,土地使用权人未支付过划拨价款的,原则上无偿收回划拨土地使用权,地上建筑物(构筑物)等予以适当补偿。土地使用权人支付过划拨价款的,根据土地使用权人取得土地的成本、对土地的投入状况等,评估确定划拨土地使用权权益价格后予以补偿。

四、评估管理

10 进一步加强土地估价机构管理,保证土地估价成果科学性、公正性、权威性。评估机构从事土地收回价格评估活动,应当坚持独立、客观、公正原则,执行估价规范和标准。资规部门应加强土地评估机构的行业监督管理,开展“双随机、一公开”监督检查。评估行业组织应加强土地评估行业自律管理,规范会员机构从业行为,按章程规定对会员机构给予奖惩。

五、强制执行

11 土地使用权人在《收回国有土地使用权决定》规定的期限内不移交土地,在法定期限内也不申请行政复议或不提起行政诉讼的,资规部门根据《中华人民共和国行政强制法》申请人民法院强制执行。

六、收回土地管理

12 收回的土地由各县(市、政府(管委会)或其指定部门进行管理维护。收回土地上保留的建筑物,由国有资产管理部门接收;做地主体或其指定部门负责管理,并牵头做好土地出让时建筑物所有权登记材料的准备。

13 不动产权利注销前,各县(市、政府(管委会)或其指定部门不得按照收回协议支付补偿款。

14 收回的工业用地县(市、政府(管委会)指定部门统一管理。市区收回的工业用地达到“净地”条件后按照《金华市区土地储备管理实施意见》,纳入土地储备库。

七、其他

15 县(市、政府(管委会)国资公司对工业用地收购工作,可参照执行。

16 本实施细则自2022**日起实施,有效期*年。

 

 

各县(市、区)工业用地收回补偿指导价格

 

 

 

 


各县(市、区)工业用地收回补偿指导价格

                                                                                                         单位:万元/亩

县(市、区)

出让价格区间

二级市场价格区间(带建筑物)

司法拍卖价格区间(带建筑物)

现行土地收回补偿价格

全市统筹之后

各地土地收回指导价格

(不含房屋和奖励)

婺城区

17.6-60

80-170

80-170

30-80

20-80

金义新区

17-70

100-200

100-200

40-75

20-80

开发区

16.8-85

34-150

34-150

25-75

20-80

兰溪市

17.5-34

50-100

50-100

20-80

17-50

东阳市

17.7-88

80-350

80-400

25-200

30-120

义乌市

16.8-129

80-350

80-400

30-200

30-120

永康市

46.7-279

533-667

533-667

50-500

50-120

浦江县

17.7-60

150-300

150-300

17-80

35-100

武义县

33.8-50

140-270

130-270

50-100

40-90

磐安县

10-33

50-130

50-190

20-90

20-60

 

各地可根据工业用地位置、面积、形状、产业类型(小微园)、基准地价、是否纳入城市更新、补偿形式(货币、异地搬迁安置)等情形,予以修正,并相应制订区片收回指导价。