对金华市七届人大四次会议磐17号建议答复的函

陈正明代表：

　　您提出的《关于优化工业用地“一地一证”政策相关问题的建议》收悉，6月13日，经金华市自然资源和规划局领导班子集体研究，现答复如下：

　　一、企业工业用地开发建设管理问题，如您所述，顺位抵押、分期办理、分割处置等问题，依据法律和政策规定是明确，确实存在与企业生产经营需求不一致等问题。如：

　　1、抵押登记顺位抵押问题：《不动产登记暂行条例实施细则》第67条规定：同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记，并记载于不动产登记簿；《担保法》第54条和《中华人民共和国物权法》第199条规定：对同一财产向两个以上债权人抵押的，在拍卖、变卖抵押物所得的价款时有明确的清偿规定，在办理顺位抵押登记时，对银企双方自身的权益都能得到保障的。同一抵押物上有多个抵押权的顺位抵押登记类型，在不动产登记实务中是常见的。

　　2、工业用地分割处置问题：工业用地项目受产业政策限制，具有整体功能使用性，其分割合并受严格限制。《不动产登记规程》明确：对同一权利人分割或者合并不动产的，在申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记时，应当提交有批准权的人民政府或主管部门的批准文件、土地出让补充协议。这些批准文件、补充协议是不动产登记机构办理变更登记的重要权属来源资料或登记原因证明文件，是不动产登记簿上权利内容或事项记载的主要参考依据。所以工业用地项目在房产及土地分割时应经自然资源部门（规划、国土）审批同意。

　　3、企业分期开发建设过程中，在出让合同约定的竣工验收期限内可一次性房地一体登记。按照不动产登记规则和流程，在办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，是需收回原土地使用权证及房屋所有权证(不动产权证)，注销后换发新的不动产权证。

　　为此，你提出的“一企多地块式登记”、“一企一地分页登记”等作法，我们登记实践中还是依法难以落实。

　　我局针对企业融资成本高、办理贷款环节多问题，创新企业不动产变更转贷、续贷、注销登记的“一件事”办理模式，推出“不动产并联组合登记”业务，打破有抵押状态下要变更不动产登记时需先还贷的常规，为企业减少还贷资金压力。根据原先规定，且要不动产在抵押状态下属性需要变更，需先办理抵押注销，再变更不动产权证，最后重新办理抵押登记。这“一注一变一登”，涉及程序流程环节多，特别在重新办理新的最高额抵押登记中。“空档期”内一旦出现司法查冻，就会导致尚未结清的债权“脱保”，无法办理新的抵押手续。通过“不动产并联组合登记”，实现了不动产证书变更与不动产抵押证明变更并联一次性完成，为企业节约了还贷成本，降低了运行风险，最大限度地发挥了不动产抵押物的价值。同时，我局深入推进不动产登记“最多跑一次”改革，与建设银行金华分行合作建立不动产抵押登记延伸合作机制，在建行设立不动产抵押登记延伸服务窗口，企业、群众在办理抵押注销、抵押登记业务中“一次也不用跑”。

　　二、关于工业用地有条件分割登记问题，4月市政府出台《关于助推工作经济稳步发展的意见》明确，提高企业资产抵押能力：支持工业企业开展固定资产重新评估，解决工业企业产权历史遗留问题，提高企业资产抵押能力。除亩产效益评价D企业以外，在符合相关条件下，都可申请宗地分割，用于企业生产经营融资抵押，最小分割单元不少于5亩，非生产性的配套设施不能单独分割。但在实际操作中，还需出让具体的实施细则，该实施细则我局正在研究起草中。

　　希望您能一如既往地关心、理解和支持我们的工作，您如还有对我们自然资源管理工作有建议和意见的，欢迎随时联系我们。

　　联系人：陶聪 电话：82468183

　　金华市自然资源和规划局

　　2019年6月14日